在刚过去的5月，北京房地产市场上最大的新闻莫过于5月19日中粮地产以25.94亿元连夺顺义后沙峪三幅地块。 

接近26亿元的总成交价一洗此前北京多幅明星地块因参标人数不足而相继流标的阴霾，而在这三块土地的争夺过程中，九个一线地产公司的倾力参与也令市场看到了复苏的希望。

“内涵优良的地块仍然随时具备逆市飘红的动员能力。”这是业内人士对北京该次土地出让的看法，而内涵优良的含义，却直指高端住宅。

高端物业开发吸引力

根据公开资料显示，顺义三幅地块的容积率分别为1.47、1.1及1.6。是北京市近年来少有的大幅低密度建设用地，实际上，在扣除了5万平方米的两限房建设要求之后，项目其他建设面积的总体容积率还会得到进一步的释放空间，这事实已经为中粮地产在此开发高端物业创造了有利条件。

更为难得的是，三幅地块所处区域十分优越，“一个以新国展为核心，以中央别墅区、空港开发区、首都机场为基础的北京第四国际居住区正在这个地方悄然崛起，我们对于该项目后市的前景坚定看多。”中粮地产内部人士表示。

开发商对具备高端物业发展潜力的争夺不仅此一例。5月初，浙江绿城集团以31亿元的总价拿下杭州三块建设用地，而平均楼面价格直逼万元每平方米。据媒体报道，除绿城外，滨江、华润、新鸿基、嘉里建设、九龙仓、雅戈尔等品牌房企高管均悉数现身拍卖的现场。而杭州也一直是高端住宅的云集之地。

而此前北京市流拍的来广营明星地块，显然在地段和低密度两个指标上都无法与后沙峪地块相比。而作为年初流拍潮的代表，2月份于厦门流拍的9幅地块更都是位于岛外新区的偏远之地。

“相对于普通住宅，高端物业具有更高的产品附加值，其受市场影响的程度也较普通住宅小，普遍被开发商视为优质物业。”业内人士表示，目前国内一线开发商中，普遍都有自己的高端物业开发团队，而不少城市更是慢慢成长出一批专注于高端物业市场的中型开发企业。高价拿下杭州地块的绿城集团，便是专注于高端物业的代表企业。

“要让产品更受市场欢迎，可以选择降价，也可以选择提高附加值，将产品重新定位。这是新一轮宏观调控带给房地产开发商的新课题，这也决定了各地产巨头的重新排位。”广州某开发商表示。

业内认为，此次宏观调控，对开发商来讲长远影响最大的地方并非是对于第二套房贷的限制政策，而是国家住房保障计划的启动。

随着今年两会的召开，以及建设部更名为住房和城乡建设部，保障性住房的建设已经列入国家重要的工作议程中。而广州等地的限价房也已经在年初开始发售。

“大批保障性住房的建设，必然会对普通商品房市场带来冲击，从长远来看，对于像万科、碧桂园(企业专区,旗下楼盘)等以中档产品开发为主的企业冲击最大，企业的选择要么是参与保障性住房的建设，放弃高利润，要么只能转战高端物业市场。”上述人士表示。这应该是今年土地市场在整体低迷的情况下，优质地块却竞争激烈的一个重要原因。

豪宅营销尚需努力

但与企业在土地市场为高端物业争锋所不同的是，在高端物业的营销环节却仍存在诸多问题。国内天价豪宅如汤臣一品等，几乎也同时是滞销的代名词。

豪宅的营销显然与普通住宅不同，以地域属性而论，尽管所有的建筑都受制于地域，但在销售环节，豪宅与普通住宅相比却显然突破了地域的束缚。

“好房子是卖给全世界的。”庞博国际的刘东表示，豪宅要么拥有绝佳的风景，要么是出于一个城市的核心地带，而这些资源，是完全可以被来自全世界的人都享受的，因此豪宅的营销范围大得多，绝不是一个售楼处，或者参加几个城市的房展会进行推广就可以达到效果的。

而目前在国内，可以为开发商提供面对全国乃至全世界的房展会几乎没有，除去有地产“奥斯卡”之称的CIHAF住交会之外，开发商找不到其他更好的平台。

据了解，住交会附属展会“中国国际高端物业展”每年都会集中展示来自全国的城市核心商业综合体、区域性地标项目、城市主题国际居住区、城市稀缺地段顶级公寓、标杆性顶级别墅、国际化投资型酒店公寓等高端物业项目。而在历年的展会中，为这些项目的跨区域销售提供了机遇，实现了“全国的房子全国卖”的办展构想。